房價從巔峰的8萬元/㎡降到現在的4.4萬元/㎡，這個學區大盤一直很熱

住在杭州網5月3日訊（記者 武恒光）4月杭州十區二手房成交量未破萬套，盡管和3月份成交量相比有所下滑，但“銀四”月成色仍較足。

在二手房成交榜單中，濱江區“頂流”學區房小區欣盛東方郡再度登榜，杭州貝殼研究院數據顯示，4月份東方郡成交了15套，成交均價44287元/㎡。

之所以說東方郡小區是濱江“頂流”，是因為多年以來，其二手房成交量在整個濱江區遙遙領先。2024年杭州二手房成交TOP30榜單中，濱江區僅東方郡小區登榜，去年全年成交154套。2025年1-4月，東方郡已有56套二手房成交，遠超去年同期。

作為交付至今已有14年的小區，東方郡為何能坐穩濱江區“一哥”的位置？

東方郡

濱江區二手房成交“頂流”

巔峰時曾賣到8萬元/㎡

東方郡位于濱江核心區政府板塊，地鐵1號線濱河路地鐵口旁，屬于江南岸熱門學校江南實驗本部的學區房。小區由杭州本土開發商欣盛房產開發，體量很大，共3100多戶，由春曉路隔開分東、西兩區，產品定位都不相同。

東區共8幢高層住宅，有1853戶，定位純剛需，都是小戶型，面積在59-89㎡，除了平層外，還有少量躍層房源。園區內有室外泳池、籃球場、網球場、下沉廣場等。

東方郡東區

東方郡東區室外泳池

西區共20幢，有1622戶，除了剛需，也有改善房源，包括高層、小高層，以及4幢樓梯洋房，面積在88-186㎡不等。園區綠化比起東區更規整，還配置了下沉式會所空間。

東方郡西區

東方郡西區下沉會所

回顧東方郡的開發史，正是杭州房地產市場周期波動的研究樣本。

2008年東方郡首開，彼時購房者對江南岸的接受度普遍不高，疊加當時正處金融危機，整個房地產市場低迷，東方郡東區首開均價1.1萬元/㎡，低樓層甚至不到1萬元/㎡，但開盤首日去化率不到五成。

進入2009年，房地產市場快速復蘇，東方郡迎來高光時刻，吸引了全國投資客，其中以溫州人居多，后期加推開盤當天認購率都能達到100%?；馃岬男星樽岄_發商直接漲價，價格一路漲到2萬元/㎡

2011年，東方郡交付，但在交付后的最初幾年，二手房沒有多大起色。數據顯示，2012-2015年期間，東方郡二手房成交均價在2萬-2.7萬元/㎡，漲幅比較慢。

東方郡東區

2016年后，在G20峰會、杭州亞運會等利好下，東方郡隨著杭州樓市瘋漲而一路“升咖”，到了2018年房價已經突破5萬元/㎡。

2020-2021年，東方郡二手房價格達到頂峰，7萬元/㎡以上并不少見，最高的有房源賣到8萬元/㎡，隨后價格便直線回落。目前二手成交價回到七年前，成交均價4.5萬元/㎡左右。

房價跌至4.4萬元/㎡成交量大增

撿漏房快買不到了

杭州貝殼研究院數據表明，自2024年下半年以來，即便過了學區房置業高峰，東方郡二手房成交量仍大增，多月成交量在20套以上。

在德祐東方郡店資深經紀人彭亮看來，去年下半年以來東方郡二手房成交量增加，主要還是以價換量帶來的。

數據顯示，去年3月東方郡二手房成交均價還在4.7萬元/㎡，成交量只有個位數；去年4月從4.4萬元/㎡跌到9月低點時的4.18萬元/㎡，價格下降后，10-12月連續三個月成交量破20套；之后價格小幅回彈，年底回調至約4.5萬元/㎡，一直到今年春節后房價基本在這個水平。

（數據來源：杭州貝殼研究院）

當然，對于東方郡這樣的超級大盤來說，二手房價格也有明確的梯隊劃分。

據彭亮介紹，東方郡二手房主流成交戶型是89㎡，這其中受樓層、得房率等因素影響，同面積房源的價格相差也比較大?！熬徒诔山粌r來看，89㎡中間套高樓層總價在380萬-400萬元，均價4.3-4.5萬元/㎡；夾邊套中高層460萬元，均價5.2萬元/㎡左右?！?/p>

“拋開樓層的因素，更多受得房率影響，夾邊套和邊套部分戶型拓展后能多出10多個平方，實得面積達到100%以上，所以總價也更高?！迸砹琳f，“因為中間套價格低，所以成交占比也最多?！?/p>

東方郡

不過，由于最近幾個月二手房成交量大增，房東預期增加，議價空間小了。以89㎡普通樓層中間套為例，去年9月成交價在340多萬元，現在要380萬元，裝修好點的在410萬-420萬元。

價格回調，一定程度影響成交，4月東方郡二手房成交量環比降42%。彭亮告訴記者，他上個月東方郡賣了4套，但這個月不僅沒成交，帶看都不多?！?月份有客戶沒房子，基本沒有撿漏的房子。4月上半月89㎡中間套370萬-380萬元還能找到，現在這個價格好樓層的房子找不到了，買賣雙方再次博弈?！?/p>

房齡14年

為何穩站濱江頂流？

東方郡交付至今14年時間，為何仍然是濱江區二手房交易頂流？

首先，就是江南實驗學校本部的學區房小區，這是東方郡成交熱門的主要原因之一，中介經紀人介紹稱，有學區，60%-70%的購房者奔著學區來買的。更何況，東方郡還是距離江南實驗最近的小區之一，北面過了馬路就是。

（來源：貝殼APP）

其次，東方郡是江南實驗本部學區范圍內，為數不多有89㎡三房小戶型的商品房小區，面積合適，總價可控。其他像曉風印月總價上千萬，傾城之戀起步110㎡，有小戶型的瑞立中央花園最小40-50㎡太過局促，對普通家庭來說都不是最優解。

盡管附近的望江南小區也有89㎡三房戶型，但總價起步就要450萬元左右，400萬元以內、有89㎡三房戶型的，東方郡小區是區域內目前極少數選擇。所以89㎡也是東方郡的主流成交戶型，占整個小區二手交易的85%。

另外，東方郡的地段十分優越，配套完善。東區出門就是濱和路站地鐵口，小區沿街底商涵蓋了社區菜場、小型超市、理發等，基本滿足基礎生活需求。步行可達的大型商場包括濱江天街、銀泰百貨濱江店。往北距離浙二醫院也不遠。

“除了因學區需求買東方郡，還有一部分購房者是東方郡或附近小區業主，習慣了周圍的生活氛圍，選擇在本小區置換?！辟Y深中介經紀人彭亮說。