12家在浙房企高管年中聚首 市場(chǎng)預判趨同 政策期待加劇

　　住在杭州網(wǎng)8月4日訊（記者 魏盼）近期享甘，中央政治局會(huì )議提到了“供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢”抹炫，再次提出了“優(yōu)化房地產(chǎn)政策”唆阿、“因城施策”；而就在之前，特大超大城市的城中村改造也成為新聞熱點(diǎn)。

　　對比兩年前，政策的風(fēng)向已經(jīng)完全轉變；但是一年前，擺在房企面前的“生存”探討，到此刻依舊沒(méi)有尋得破局。

　　8月3日，一年一度浙江樓市年中閉門(mén)會(huì )召開(kāi)，會(huì )議由潮新聞主辦、浙報傳媒地產(chǎn)研究院承辦，主題為“房地產(chǎn)政策重大轉向，樓市怎么走渡翰？”。

　　長(cháng)達三個(gè)多小時(shí)的閉門(mén)會(huì )，既有浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長(cháng)丁建剛《房地產(chǎn)政策重大轉向》專(zhuān)題報告屯拇，也有來(lái)自浙報傳媒地產(chǎn)研究院的《浙江省半年度土地市場(chǎng)觀(guān)察》簡(jiǎn)析也淋。而精華是12家浙江市場(chǎng)主流企業(yè)高管針對“后市預判、政策預期、應對措施、投資意愿”四個(gè)方面展開(kāi)的分享與研討。

　　后市：抱樂(lè )觀(guān)期待 做最壞打算 

　　“房地產(chǎn)市場(chǎng)在2月智什、3月短暫復蘇后，4月起行情逐月下降，北上廣深等一線(xiàn)城市也未能幸免」斗”浙報傳媒地產(chǎn)研究院院長(cháng)丁建剛以此為開(kāi)場(chǎng)白，定義了目前所面臨的極大困境。

　　而根據各家房企透露的自身公司監測情況，房產(chǎn)銷(xiāo)售頹勢尚未剎車(chē)，仍有下探趨勢。

　　“我們監控的多個(gè)城市的樓盤(pán)3月合計創(chuàng )下成交高峰1100套左右，4月開(kāi)始快速下降，到了6月掉到了100套左右∨次ィ”不同的公司由于項目分布區域不同，量縮規模不同，但普遍存在去化速度大幅拉長(cháng)這一現象。

　　即使是杭州內部，分化也相當嚴重蚌吸，部分板塊搖號仍火熱，但也有部分板塊樓盤(pán)月均成交量已跌至個(gè)位數。

　　“相比2008年、2015年冀痕，這一次房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的形勢更為嚴峻。”這是與會(huì )嘉賓一致的觀(guān)點(diǎn)佳载。而他們對后市的判斷也表現出了高度趨同：

　　1.全國商品房銷(xiāo)售總量繼續回落基本是定局糜雪。

　　2.樓市累積的庫存進(jìn)一步增加芬吸，民營(yíng)企業(yè)退市增加，保交樓壓力增大蒙赊，預售交付風(fēng)險反向進(jìn)一步影響購房者購買(mǎi)信心。

　　3.房產(chǎn)作為資產(chǎn)的金融屬性減弱，客戶(hù)觀(guān)望情緒明顯，買(mǎi)房意愿不足。

　　4.長(cháng)期看依賴(lài)經(jīng)濟形勢和人口發(fā)展。

　　而當下，房企要做好最壞的打算淮惑，但同時(shí)也要相信政府，抱有最樂(lè )觀(guān)的期待。

　　政策期待：快速、綜合、穩定

　　長(cháng)達三個(gè)多小時(shí)的交流原押，與會(huì )嘉賓們暢所欲言，涉及形勢判斷佣蓉、政策期待以及應對措施。

　　大家對政策的期待主要集中在幾個(gè)方面：

　　1.把握時(shí)間窗口。與會(huì )房企代表普遍表達了對政策出臺時(shí)間的迫切心態(tài)。雖然當前已經(jīng)出現政策重大轉向的明顯態(tài)勢，但至今未有“因城施策”的具體政策落地。有嘉賓提出“三季度是政策落地不容錯過(guò)的窗口”购耸。

　　2.穩定、綜合。單一、零散、帶時(shí)效性的政策導致政策邊際效應遞減。“添油式的逐步釋放”對市場(chǎng)很難起到效用。當前的市場(chǎng)需要一攬子綜合型多方位的政策才能提振，且政策必須穩定有延續性赢庞。在麗水有新房項目的房企代表提到，根據他們自身調研顯示凸御，麗水市場(chǎng)7月起銷(xiāo)量銳減的重要原因之一就是此前的購房補貼在6月底截止，而后續無(wú)政策補充。

　　除了鼓勵型政策出臺的期望，房企也將重點(diǎn)放在了限制性政策的取締缩携。在浙江省內，目前仍有多個(gè)城市執行“限購”妻往、“限貸”肘到、“限價(jià)”等針對市場(chǎng)高熱時(shí)期的打壓型政策，已經(jīng)不適用于當前的市場(chǎng)供需關(guān)系。

　　就杭州市場(chǎng)而言，房企尤其關(guān)注跟土地投資密切相關(guān)的限價(jià)問(wèn)題域汗。這其中包括板塊限價(jià)不符合市場(chǎng)價(jià)值等科學(xué)合理問(wèn)題，也包括限價(jià)對房企營(yíng)銷(xiāo)策略手段限制的問(wèn)題〔米牛“現在進(jìn)入一個(gè)怪圈，一二手價(jià)格倒掛區域的房子很好賣(mài)翠霍，就出不了好的產(chǎn)品衔抠，導致地段和產(chǎn)品不匹配≡肷瑁”有嘉賓玩笑說(shuō)依溯，“反而弱一些的區域险棱，可能需要用心的產(chǎn)品才能去打動(dòng)購房者⊙锲铮”

　　3.現房銷(xiāo)售。鑒于銷(xiāo)售頹勢，多家房企代表提出現階段可能是推出現房銷(xiāo)售的可行時(shí)機。

　　一是可以緩解庫存，浙江省多個(gè)城市當前的新房去化速度嚴重落后于潛在供應量的增長(cháng)速度，即使是杭州窃等，由于2019年以來(lái)一直處于土地成交高位告八，不僅是新房存量，隨著(zhù)大量交付，二手存量也值得警惕，現房銷(xiāo)售可以放緩存量增速扳剿。

　　二是規避預售風(fēng)險，加強購房保障毯旷〗恿龋“保交樓”預計非短期工作惜论，預售制度的風(fēng)險在這兩年變得具象化，而這個(gè)現象進(jìn)一步導致購房者觀(guān)望情緒收奔。

　　4.恢復市場(chǎng)信心。市場(chǎng)信心來(lái)自于市場(chǎng)自身表現泻骤，也來(lái)自于信息傳播懒叛。當前是信息過(guò)剩的時(shí)代障梭，但不意味著(zhù)信息對稱(chēng)∩锰現場(chǎng)有嘉賓提出，在眼球經(jīng)濟時(shí)代，為了博出位，過(guò)度渲染悲觀(guān)情緒成為不少自媒體吸引流量的手段慌及，以傳播焦慮為賣(mài)點(diǎn)庶壶，干擾市場(chǎng)信心置伦。讓輿論發(fā)出足夠客觀(guān)中立的聲音，也是一個(gè)重要工作。

　　應對：安全性、流動(dòng)性勤蔬、收益性

　　浙報傳媒地產(chǎn)研究院的《浙江省半年度土地市場(chǎng)觀(guān)察》中提到房企當前的首選是“安全性、流動(dòng)性、收益性”都較為確定的核心城市優(yōu)質(zhì)地塊臣咖，其次是地價(jià)下降明顯能拉開(kāi)房地價(jià)差的瞻亲。

　　這一結論得到了與會(huì )嘉賓的肯定。幾乎所有房企都提出了兩個(gè)關(guān)鍵詞：核心城市核心地段蛙公、利潤把控吓坚。

　　1.雙核心是首選锤盖。在浙的大部分房企普遍把重心放在杭州膝窘、寧波以及長(cháng)三角范圍內的上海讯琳、蘇州砂彻、合肥等。市場(chǎng)下行時(shí)期，向核心城市收縮是房企提高安全性的重要手段母滤。而當前核心城市也出現了明顯的板塊分化，在核心城市以外，又提出核心地段的要求。“雙核心”是房企給自身投資范圍設的“雙保險”烧歹。

　　2.利潤率是底線(xiàn)吉懊。“寧可錯過(guò)，絕不錯拿∫浪荩”即使部分地塊滿(mǎn)足雙核心定位艳禁，但利潤率一旦越線(xiàn)，房企也表達了毫不猶豫放棄的決心。

　　會(huì )議上仑撞，多家房企共同提到了杭州一宗核心地塊枝嘶，作為房企看重利潤的典型案例：雖然擁有公認優(yōu)質(zhì)區位葵缭，且地塊規模不大用資不高碴里，但從出讓過(guò)程看競爭并不激烈。其根本原因在于其房?jì)r(jià)與地價(jià)不匹配。

　　“杭州營(yíng)商環(huán)境全國最佳，但部分土地利潤率過(guò)低≈嘀悖”一家全國性房企無(wú)奈表示高骑。

　　上海土拍針對企業(yè)的門(mén)檻降低后鹰溜，房企參與機會(huì )大大增加。近期，不少在浙房企在上海市場(chǎng)有所斬獲，背后原因也在于上海項目利潤率更高。

　　反向的案例是蚤件，有些城市雖然不在房企的核心名單，但是地價(jià)隨行就市困沉，有嘉賓表示谜喊，底價(jià)打了大折扣，利潤率有大空間墙箭，這樣的地當然也可以拿吩猴。

　　3.暫時(shí)放棄規模戰略。雖然大部分房企在當前市場(chǎng)仍然把穩住規模作為目標，但在本次閉門(mén)會(huì )上养渴，也有房企首次提到了可以暫時(shí)放棄規模需求：“只要資金充足尘是，等市場(chǎng)好了，多拿項目芯肤，快速拉動(dòng)規模并不難∠岷牵”

　　此外擦斑，全國性的房企也會(huì )采取整合區域團隊作為提高運營(yíng)效能的方式座序。

　　4.提高產(chǎn)品競爭力★币辏“蛋糕變小了，還想占據其中份額，最終是靠產(chǎn)品來(lái)實(shí)現□髓担”與會(huì )嘉賓提到，即使從2022年全國13萬(wàn)億的新房銷(xiāo)量到未來(lái)可能10萬(wàn)億的規模，這依舊是一個(gè)巨大的市場(chǎng)鳍烁。提高產(chǎn)品競爭力成為現場(chǎng)嘉賓的共識，做好客戶(hù)調研墙集，了解客戶(hù)需求，提高產(chǎn)品力和展示力，讓觀(guān)望客戶(hù)愿意買(mǎi)單。

　　能否在萎縮的市場(chǎng)中繼續占據一席之地，產(chǎn)品品質(zhì)是市場(chǎng)永恒的生存法則太雨。