12家在浙房企高管年中聚首 市場預判趨同 政策期待加劇

　　住在杭州網8月4日訊（記者 魏盼）近期，中央政治局會議提到了“供求關系發生重大變化的新形勢”，再次提出了“優化房地產政策”、“因城施策”；而就在之前，特大超大城市的城中村改造也成為新聞熱點。

　　對比兩年前，政策的風向已經完全轉變；但是一年前，擺在房企面前的“生存”探討，到此刻依舊沒有尋得破局。

　　8月3日，一年一度浙江樓市年中閉門會召開，會議由潮新聞主辦、浙報傳媒地產研究院承辦，主題為“房地產政策重大轉向，樓市怎么走？”。

　　長達三個多小時的閉門會，既有浙報傳媒地產研究院院長丁建剛《房地產政策重大轉向》專題報告，也有來自浙報傳媒地產研究院的《浙江省半年度土地市場觀察》簡析。而精華是12家浙江市場主流企業高管針對“后市預判、政策預期、應對措施、投資意愿”四個方面展開的分享與研討。

　　后市：抱樂觀期待 做最壞打算 

　　“房地產市場在2月、3月短暫復蘇后，4月起行情逐月下降，北上廣深等一線城市也未能幸免?！闭銏髠髅降禺a研究院院長丁建剛以此為開場白，定義了目前所面臨的極大困境。

　　而根據各家房企透露的自身公司監測情況，房產銷售頹勢尚未剎車，仍有下探趨勢。

　　“我們監控的多個城市的樓盤3月合計創下成交高峰1100套左右，4月開始快速下降，到了6月掉到了100套左右?！辈煌墓居捎陧椖糠植紖^域不同，量縮規模不同，但普遍存在去化速度大幅拉長這一現象。

　　即使是杭州內部，分化也相當嚴重，部分板塊搖號仍火熱，但也有部分板塊樓盤月均成交量已跌至個位數。

　　“相比2008年、2015年，這一次房地產行業所面臨的形勢更為嚴峻?！边@是與會嘉賓一致的觀點。而他們對后市的判斷也表現出了高度趨同：

　　1.全國商品房銷售總量繼續回落基本是定局。

　　2.樓市累積的庫存進一步增加，民營企業退市增加，保交樓壓力增大，預售交付風險反向進一步影響購房者購買信心。

　　3.房產作為資產的金融屬性減弱，客戶觀望情緒明顯，買房意愿不足。

　　4.長期看依賴經濟形勢和人口發展。

　　而當下，房企要做好最壞的打算，但同時也要相信政府，抱有最樂觀的期待。

　　政策期待：快速、綜合、穩定

　　長達三個多小時的交流，與會嘉賓們暢所欲言，涉及形勢判斷、政策期待以及應對措施。

　　大家對政策的期待主要集中在幾個方面：

　　1.把握時間窗口。與會房企代表普遍表達了對政策出臺時間的迫切心態。雖然當前已經出現政策重大轉向的明顯態勢，但至今未有“因城施策”的具體政策落地。有嘉賓提出“三季度是政策落地不容錯過的窗口”。

　　2.穩定、綜合。單一、零散、帶時效性的政策導致政策邊際效應遞減?！疤碛褪降闹鸩结尫拧睂κ袌龊茈y起到效用。當前的市場需要一攬子綜合型多方位的政策才能提振，且政策必須穩定有延續性。在麗水有新房項目的房企代表提到，根據他們自身調研顯示，麗水市場7月起銷量銳減的重要原因之一就是此前的購房補貼在6月底截止，而后續無政策補充。

　　除了鼓勵型政策出臺的期望，房企也將重點放在了限制性政策的取締。在浙江省內，目前仍有多個城市執行“限購”、“限貸”、“限價”等針對市場高熱時期的打壓型政策，已經不適用于當前的市場供需關系。

　　就杭州市場而言，房企尤其關注跟土地投資密切相關的限價問題。這其中包括板塊限價不符合市場價值等科學合理問題，也包括限價對房企營銷策略手段限制的問題?！艾F在進入一個怪圈，一二手價格倒掛區域的房子很好賣，就出不了好的產品，導致地段和產品不匹配?！庇屑钨e玩笑說，“反而弱一些的區域，可能需要用心的產品才能去打動購房者?！?/p>

　　3.現房銷售。鑒于銷售頹勢，多家房企代表提出現階段可能是推出現房銷售的可行時機。

　　一是可以緩解庫存，浙江省多個城市當前的新房去化速度嚴重落后于潛在供應量的增長速度，即使是杭州，由于2019年以來一直處于土地成交高位，不僅是新房存量，隨著大量交付，二手存量也值得警惕，現房銷售可以放緩存量增速。

　　二是規避預售風險，加強購房保障?！氨＝粯恰鳖A計非短期工作，預售制度的風險在這兩年變得具象化，而這個現象進一步導致購房者觀望情緒。

　　4.恢復市場信心。市場信心來自于市場自身表現，也來自于信息傳播。當前是信息過剩的時代，但不意味著信息對稱?，F場有嘉賓提出，在眼球經濟時代，為了博出位，過度渲染悲觀情緒成為不少自媒體吸引流量的手段，以傳播焦慮為賣點，干擾市場信心。讓輿論發出足夠客觀中立的聲音，也是一個重要工作。

　　應對：安全性、流動性、收益性

　　浙報傳媒地產研究院的《浙江省半年度土地市場觀察》中提到房企當前的首選是“安全性、流動性、收益性”都較為確定的核心城市優質地塊，其次是地價下降明顯能拉開房地價差的。

　　這一結論得到了與會嘉賓的肯定。幾乎所有房企都提出了兩個關鍵詞：核心城市核心地段、利潤把控。

　　1.雙核心是首選。在浙的大部分房企普遍把重心放在杭州、寧波以及長三角范圍內的上海、蘇州、合肥等。市場下行時期，向核心城市收縮是房企提高安全性的重要手段。而當前核心城市也出現了明顯的板塊分化，在核心城市以外，又提出核心地段的要求?！半p核心”是房企給自身投資范圍設的“雙保險”。

　　2.利潤率是底線?！皩幙慑e過，絕不錯拿?！奔词共糠值貕K滿足雙核心定位，但利潤率一旦越線，房企也表達了毫不猶豫放棄的決心。

　　會議上，多家房企共同提到了杭州一宗核心地塊，作為房企看重利潤的典型案例：雖然擁有公認優質區位，且地塊規模不大用資不高，但從出讓過程看競爭并不激烈。其根本原因在于其房價與地價不匹配。

　　“杭州營商環境全國最佳，但部分土地利潤率過低?！币患胰珖苑科鬅o奈表示。

　　上海土拍針對企業的門檻降低后，房企參與機會大大增加。近期，不少在浙房企在上海市場有所斬獲，背后原因也在于上海項目利潤率更高。

　　反向的案例是，有些城市雖然不在房企的核心名單，但是地價隨行就市，有嘉賓表示，底價打了大折扣，利潤率有大空間，這樣的地當然也可以拿。

　　3.暫時放棄規模戰略。雖然大部分房企在當前市場仍然把穩住規模作為目標，但在本次閉門會上，也有房企首次提到了可以暫時放棄規模需求：“只要資金充足，等市場好了，多拿項目，快速拉動規模并不難?！?/p>

　　此外，全國性的房企也會采取整合區域團隊作為提高運營效能的方式。

　　4.提高產品競爭力?！暗案庾冃×?，還想占據其中份額，最終是靠產品來實現?！迸c會嘉賓提到，即使從2022年全國13萬億的新房銷量到未來可能10萬億的規模，這依舊是一個巨大的市場。提高產品競爭力成為現場嘉賓的共識，做好客戶調研，了解客戶需求，提高產品力和展示力，讓觀望客戶愿意買單。

　　能否在萎縮的市場中繼續占據一席之地，產品品質是市場永恒的生存法則。