多地出新規，減少公攤面積，提升得房率唆逻！杭州 “神戶(hù)型”會(huì )重出江湖么？

　　住在杭州網(wǎng)5月23日訊（記者 詹慧雯 印夢(mèng)怡）“神戶(hù)型”要重出江湖了？

　　如果說(shuō)最近的樓市新政如降低首付比例、降低公積金利率脐供、取消房貸利率下限等舉措降低了購房門(mén)檻，減少了利息支出，那么多個(gè)城市出臺住宅計容面積和公攤的新規程梦，大大提升了得房率，購房者要買(mǎi)到同樣的實(shí)用面積，總價(jià)能省下至少數十萬(wàn)元针如。

　　2017年前，杭州也是遍地“神戶(hù)型”，甚至有樓盤(pán)的實(shí)用面積遠超建筑面積，得房率超過(guò)100%垦沉。這樣的時(shí)代，能夠回歸嗎？

　　多個(gè)城市相繼出臺新規

　　提高住宅得房率

　　5月17日攻乌，深圳市規劃和自然資源局發(fā)布《深圳市建筑設計規則》（2024年修訂版），修訂內容包括備受市民關(guān)注的減少住宅公攤面積意荤，有效提高得房率。

　　新規的變化主要是以下幾點(diǎn)：1，放松陽(yáng)臺尺寸規定，增加“計一半面積的陽(yáng)臺進(jìn)深不超過(guò)2.4m巫费，超過(guò)部分的水平投影面積應全部計入規定建筑面積”內容，此前，陽(yáng)臺的進(jìn)深不能超過(guò)2.4m钓试，修訂后陽(yáng)臺可以把進(jìn)深做大；2，增加凸窗尺寸，凸窗的進(jìn)深由0.6m增加到0.8m，意味著(zhù)飄窗的面積也將增大呕乎；3，減少公攤面積，一些諸如機房、避難層等公共空間，被列為“不計容面積”；4几谐，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m，對超高層住宅進(jìn)行控制。

　　近期出臺相似新規，鼓勵房企提升房屋實(shí)用率的，還有佛山懊据、惠州锐斯、肇慶、福州、長(cháng)沙等城市。

　　其中，佛山提到新出讓的住宅用地，住宅套內陽(yáng)臺的“折半”計容面積上限由套內建筑面積的18%提高至20%帐棱；取消對單個(gè)陽(yáng)臺的進(jìn)深和面積限制等。惠州則是可利用挑高、錯層的大陽(yáng)臺打造戶(hù)屬空中花園责语；戶(hù)屬空中花園中不小于兩個(gè)自然層高的部分，不計入容積率建筑面積且不計入產(chǎn)權面積。

　　對于多城密集出臺“減少公攤面積、提高得房率”的新規队装，國家高端智庫CDI研究員宋丁認為：“相當于是在合法合規的情況下，盡可能地為購房者爭取更多的住房面積，減輕購房者的房?jì)r(jià)壓力。這也是促進(jìn)住房銷(xiāo)售的一種方式∥辈牵”

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，廣州也一直在做得房率方面的政策優(yōu)化，比如半敞開(kāi)面積，陽(yáng)臺和飄窗占整個(gè)建筑面積的比例提高，又只算一半的計容面積失傍，得房率自然就提高了身咳。另外鬓济，還有一些輔助用房不計入公攤，包括架空層、消防通道、電梯井等等。

　　他還指出，這可能會(huì )成為一個(gè)全國性新趨勢，“國家提出了統籌消化存量和優(yōu)化增量相結合赋扇，這其實(shí)就是‘優(yōu)化增量’的一個(gè)表現。”

　　2017年前

　　杭州盛行“神戶(hù)型”

　　說(shuō)到得房率的提升披贰，不禁令人想起杭州遍地“神戶(hù)型”的時(shí)代嗤基。

　　這緣起于杭州房地產(chǎn)歷史上的“70/90”時(shí)期，很多樓盤(pán)要求70%以上是小戶(hù)型，競爭十分激烈，因而開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁增加實(shí)用面積恳瞄，增加樓盤(pán)競爭力忠蝗。

　　比如中海錢(qián)塘山水啃绑，89㎡戶(hù)型可以做到驚人的五房?jì)蓮d，贈送面積高達30㎡；又比如綠都御景藍灣，89㎡戶(hù)型贈送面積多達43㎡；順發(fā)和美家更是“買(mǎi)一層送一層”，業(yè)主自主拓展可達170㎡仪从，一度被稱(chēng)為杭州史上最強90㎡戶(hù)型滞寺。

　　中海錢(qián)塘山水建面約89㎡戶(hù)型

　　順發(fā)和美家建面約90㎡戶(hù)型

　　2015年，順發(fā)美哉美城一套80㎡的平層戶(hù)型上祈，硬是做出了120多㎡的室內空間已脓，而96㎡躍層戶(hù)型芭毙，加上設備平臺服讯、通高陽(yáng)臺、飄窗、挑高客廳等各種可拓展的空間元素后眯找，實(shí)際使用面積高達148㎡。

　　順發(fā)美哉美城建面約96㎡躍層戶(hù)型

　　同年摄肮，蕭山聞堰的濱江東方海岸開(kāi)盤(pán)，89.5㎡戶(hù)型可變121㎡四房，甚至還設計了走入式衣帽間，137㎡實(shí)際使用面積是160.6㎡。

　　也是在2015年，余杭區的新湖菲林為自己的“神戶(hù)型”做過(guò)一個(gè)“世界上容納最多人的90㎡”活動(dòng)，當時(shí)足足裝進(jìn)了714人，成功申報了世界紀錄。

　　新湖菲林建面約90㎡戶(hù)型

　　在那個(gè)年代诡壁，算上贈送面積，得房率超過(guò)100%在杭州并不稀奇。

　　一位杭州房地產(chǎn)資深工程人士告訴記者：“近期全國多地的新規是從政策源頭將業(yè)主房子的實(shí)用面積增大岭铡，而過(guò)去杭州的贈送面積是開(kāi)發(fā)商利用面積規則和改造等方式完成的∠衿”

　　杭州目前暫未跟進(jìn)

　　但仍值得期待

　　2014年7月1日，住房城鄉建設部已批準發(fā)布《建筑工程建筑面積計算規范》（下稱(chēng)《規范》），明確飄窗、雙層挑高露臺等這些原來(lái)可以用來(lái)贈送的面積，統統將是計算在內的建筑面積。

　　不過(guò)，直到2017年存矛，這份《規范》才在杭州落地变过。當年4月，杭州主城區一宗住宅用地在掛牌時(shí)的地塊建設用地規劃文件中，規定了：“設備平臺（無(wú)論主體結構內外）均按全部水平投影面積計算容積率丧爸。”同時(shí)還要求：不得設置通高功能性用房（如客廳、起居廳等）；不得設置或預留梁、墻、柱等圍合的通高空間田臣；不得設置花池、類(lèi)陽(yáng)臺等裝飾空間；不得設置不符合建造和使用邏輯的天井、采光井、通風(fēng)井、尾氣井、飄窗等恢池。

　　從此，杭州90㎡以下小戶(hù)型逐漸消失。要想達到原來(lái)90㎡戶(hù)型的實(shí)用面積，建筑面積基本在100㎡左右，也意味著(zhù)購房者要多付10㎡左右的房?jì)r(jià)，即三四十萬(wàn)元。此外，杭州容積率提升，高層房源增加肛黍，跟過(guò)去的洋房相比驴嚣，得房率明顯下滑。

　　“在《規范》落地之前，杭州的開(kāi)發(fā)商用雙層中空、奇偶錯層等方式在戶(hù)型上各顯神通，因此有了很多經(jīng)典樓盤(pán)，反而這幾年杭州的新盤(pán)戶(hù)型逐漸走向同質(zhì)化∈乖椋” 一位房地產(chǎn)資深工程人士告訴記者滑废。

　　只不過(guò)，2017年開(kāi)始的五六年時(shí)間，杭州新房“不愁賣(mài)”，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是購房者，對于得房率都沒(méi)那么在意。

　　到了2023年3月，浙江省《關(guān)于調整〈建筑工程建筑面積計算和竣工綜合測量技術(shù)規程〉有關(guān)技術(shù)標準的通知》正式實(shí)施，住宅建筑面積計算更嚴格了。

　　最大的變化體現在陽(yáng)臺面積上。按照調整后的規定，陽(yáng)臺建筑面積應按圍護設施外表面所圍空間水平投影面積的1/2計算；當陽(yáng)臺封閉時(shí)垄泞，應按其外圍護結構外表面所圍空間的水平投影面積計算壹会。簡(jiǎn)而言之，陽(yáng)臺不封包，就算一半面積郁薛，只要陽(yáng)臺封包，就算全面積。而原本，陽(yáng)臺封包也算一半面積。

　　那位房地產(chǎn)資深工程人士表示：“杭州的住宅建筑面積計算規則是從緊的。杭州現在的做法是只看陽(yáng)臺全封閉還是半封閉。濱江區和余杭區不少項目要求立面公建化，也就是陽(yáng)臺要全封閉贪薪，這樣得房率就更低了。”

　　如今，全國范圍對住宅建筑面積計算的認定風(fēng)向正在悄然轉變，從政策層面提升得房率成為趨勢膘螟。那么杭州是否會(huì )跟進(jìn)呢？杭州相關(guān)部門(mén)告訴記者：“還沒(méi)有明確的跟進(jìn)節點(diǎn)，我市目前執行的面積計算標準都是省里的標準。”

　　在國家堅決提振樓市信心的大背景下，購房者依舊可以期待泄蜡，杭州“神戶(hù)型”的回歸。