杭州房企告別極致高周轉，慢工出細活的好房子時代回歸

　　住在杭州網4月16日訊（記者 武恒光 樓肖桑）上午拿地，下午進場，拿地不到一周規劃公示，拿地3到4個月就能開盤，5個月資金回籠，6個月現金流回正。這種極致的“高周轉”，曾經是限價時代杭州房地產開發的主流模式。但隨著限價取消，產品為王的時代回歸，開發商的速度重新變慢了。

　　取消限價后

　　房企的設計和開盤時間放緩

　　前些年，杭州土地市場執行“雙限”政策，即限地價限房價，房企不可能通過漲房價來提高利潤，由此衍生出的“高周轉”開發模式開始在樓市盛行，即便是高端項目，速度也很快。位于杭州城西申花板塊的高端住宅馥香園，2022年9月拿地，2023年3月就實現了清盤，從拿地到售罄只用了5個月時間。

　　“限價時代，明面上的利潤也就是房價和地價之間的價差，從拿地那一刻就已經完全鎖定了，這就導致大家都變成一個模式，產品變得標準化，開發周期不斷加快，用時間換利潤?！蹦硺潜P營銷總監坦言，高周轉未必代表低品質，但為了速度，大部分產品只能在過去的成功經驗上復制，鮮有創新，“因此即使是高端樓盤，看上去也是千篇一律?！?/p>

　　潮新聞美好生活研究院數據顯示，2024年，杭州十區共成交35宗限價涉宅地，從拿地到出規劃平均26天。其中，速度最快的要數去年2月27日拿地的望云璟宸府，拿地8天就公示規劃方案，拿地3個月后首次開盤。

　　不過，隨著限價取消，今年以來房企開發節奏放緩，特別是主城區高端住宅項目，速度明顯變慢。

　　最具代表性的當屬安琪兒板塊。去年，安琪兒板塊限價項目翡翠嘉運府、翡翠錦和府從拿地到規劃公示都用了15天，而不限價的錦上萬象府規劃公示用了28天，大家安琪兒項目用了40天，華潤安琪兒項目拿地至今已有50多天仍未公示規劃方案。

　　開盤的速度也在變慢，如錦上萬象府、沄璟文華軒，拿地至今5個月還未開盤。

　　圖片來源：視覺中國

　　要實現產品溢價

　　需要花時間打磨好房子

　　在業內人士看來，開發商由快轉慢有多種原因。

　　限價取消后，開發商雖然有了自主定價權，但各板塊地王頻出，總價千萬元以上的房源供應大幅增加，市場競爭激烈，因此在規劃和產品設計階段必須創新。

　　“過去幾年大家都在套方案，現在非限價盤想要在原有的板塊價格基礎上實現突破、做出溢價，每個項目必須單獨設計?！敝鞒菂^某樓盤營銷負責人說，“原來的板塊限價是5萬元/㎡，現在類似的產品你一下子要賣6萬元/㎡，購房者肯定是不買賬的，必須要給產品‘做加法’，那就要反復打磨，自然要花更多時間?！?/p>

　　浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為，限價解除后，市場新的價格坐標（買賣雙方能夠接受的真實的價格）尚未形成，特別是一些高價地塊和板塊地王，最終的產品和價格都有待市場測試，房企不得不花更多的時間和精力進行產品和客群的研究和定位。

　　濱江集團副總裁郭清表示，計容新規和“好房子”標準的出臺也影響了開發速度，“對新規定、新標準需要熟悉的過程，針對不同的地塊條件要有不同的做法。大家都想在產品上有所創新，需要研發的時間?！?/p>

　　取個案名就要9個月

　　這樣的時代一去不復返

　　雖然不限價后開發商的速度放慢了，但依舊回不到十多年前精耕細作的年代。

　　在杭州房地產行業的黃金時期，幾乎每個樓盤都有產品創新，并未過度追求速度。2013年，景瑞御華府從拿地到開盤僅用了5個月，這在當時被視為“異類”，而放到現在的環境，這個開發速度僅僅處于平均水平。

　　具有劃時代意義的豪宅標桿武林壹號，開發周期長達十余年，2006年拿地，2012年才入市首開，一直賣到2017年加推最后一批房源。開發商在這個樓盤產品營造上也是不遺余力，即便放到現在也很少有項目能夠超越。

　　十多年前，哪怕是樓盤的案名，開發商都要經過不斷打磨，為了一個樓盤名字，甚至會請專家學者，追溯地塊的歷史地理文脈，起最貼切的名字，案名公布還會特意召開發布會。比如杭州老十門內的經典豪宅綠城鳳起潮鳴，名字頗具歷史底蘊和地理指向標意義，而為了這個案名，開發商綠城用了9個月時間。

　　相比之下，開發商如今的開發速度仍然要快不少。一方面，房地產開發模式早已成熟，對市場的認識和判斷、住宅產品的設計和營造，都有了飛速發展和進步；另一方面，隨著城市化進入后期，房地產的利潤率已大幅下降，無法支撐不計成本的開發模式。

　　如何在產品創新、品質、開發速度和利潤中尋求平衡，是房企面臨的新挑戰。