高租售比吸引力大 “老破小”成交加快

　　“不是新房買(mǎi)不起枷恕，而是‘老破小’更有性?xún)r(jià)比”询一，連日來(lái)廣州“老破小”二手房行情走高的消息頻頻見(jiàn)諸媒體。有中介人士表示，近期該類(lèi)房產(chǎn)的成交隨市場(chǎng)成交量上升而走高，流速加快。有部分置業(yè)者看中該類(lèi)房產(chǎn)的“高租售比”果斷出手。業(yè)內人士提醒，當前二手房?jì)r(jià)已回歸較為合理的區間，尤其是位于成熟區域、資源完備的低總價(jià)產(chǎn)品，以自住需求入手較為安全。但若出于“高租售比”的目的您风，則要動(dòng)態(tài)考慮未來(lái)租金和房?jì)r(jià)的變化趨勢以及高樓齡產(chǎn)品流動(dòng)性差的特點(diǎn)。

　　現象 核心區老舊低價(jià)單位成交周期縮短

　　“老破小”是業(yè)內約定俗成的說(shuō)法取蓝，泛指那些位于城市成熟區域，建成時(shí)間多在2000年以前的小面積低總價(jià)產(chǎn)品怜浅。在近年來(lái)改善需求主導的樓市之中扰她，該類(lèi)房產(chǎn)聲量較小狱窘，但實(shí)際上在此前樓市上行周期之中斧与，“老破小”的熱度極高。在上海易居研究院今年4月份發(fā)布的《22城二手房成交報告》之中就分析指出鸟辅，由于此類(lèi)住房居住屬性差遍略、投資屬性強，因此在本輪調整之前累積了較大的價(jià)格泡沫癌羞。

　　這一情況已經(jīng)伴隨市場(chǎng)調整發(fā)生了變化俘脂。根據該機構對一線(xiàn)城市“老破小”行情的監控饿降，自2021年一季度62284元/平方米這一歷史高位以來(lái)再瞳，已經(jīng)縮水33%音哟，到2024年一季度其價(jià)格為41622元/平方米镊迟。

　　價(jià)格調整帶動(dòng)了交易的活躍度署惯。廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )數據顯示颅拦，自2023年第四季度以來(lái)廣州二手房成交月均成交宗數多個(gè)月位于9000宗以上擅水，作為占據著(zhù)二手房成交主體的老舊單位自然水漲船高恩袱。值得一提的是，該類(lèi)房產(chǎn)近期的成交速度明顯加快呕漾。一位中介人士告訴記者，相較于高總價(jià)的二手次新房，總價(jià)段在100萬(wàn)~200萬(wàn)元之間的單位成交速度更快，其近期成交的水蔭路一套小面積老舊單位，成交總價(jià)不到150萬(wàn)元，成交周期僅22天。合富研究院更分析指出，當前廣州有部分老舊二手房單位從放賣(mài)到成交能在一周甚至幾天內完成，而同期廣州二手房的平均交易周期超130天。

　　解讀 房?jì)r(jià)調整租金穩定 租售比開(kāi)始凸顯

　　合富研究院分析表示，“老破小”行情背后的主要原因包括價(jià)格調整到位、生活和教育配套完善、加裝“電梯”或微改造提升居住環(huán)境后對買(mǎi)家的吸引力增加等。同時(shí)，該機構還指出，在樓市調整阳员、樓價(jià)下行周期內孝生，衡量物業(yè)價(jià)值的參考因素會(huì )從房?jì)r(jià)錨轉向租金收益墙议。而價(jià)格調整到低位的“老破小”，相對低的入市門(mén)檻，再疊加成熟區域不錯的租金水平，租售比表現往往較優(yōu)。

　　根據廣州市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )對租金的監控也驗證了這一點(diǎn)喇躲。以越秀區淘金板塊為例，板塊內標桿二手次新盤(pán)淘金花園的平均租金為81.59元/平方米，成交均價(jià)約為8.9萬(wàn)元/平方米，租售比約為1：850~1：1000。而結合該板塊樓梯樓61.56元/平方米的平均租金及該板塊成交均價(jià)4.22萬(wàn)/平方米，租售比約1：685。考慮樓梯樓的成交均價(jià)往往更低于板塊平均水平，實(shí)際的租售比顯然更為合理。

　　“根據我們在一線(xiàn)租售經(jīng)驗，像淘金這樣的成熟區域老舊單位租售比可能接1：500，租金收益率接近2%。如果愿意淘一淘祝啊，還有更‘筍’的。”上述中介人士說(shuō)。

　　置業(yè)提醒

　　不迷信租售比 關(guān)注地段及產(chǎn)品

　　房屋租售比是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房?jì)r(jià)之間的比值。而租金回報率=（每年收入-每年房屋管理費用）/房屋買(mǎi)入價(jià)格×100%。二者均是衡量房產(chǎn)是否值得買(mǎi)入的重要指標。高租售比，高租金收益率精汇，意味著(zhù)區域房產(chǎn)價(jià)值合理阐合，后市相對看好。

　　克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉提醒，在運用租售比或租金回報率這一指標時(shí)要注意兩點(diǎn)：第一是要有動(dòng)態(tài)思維，無(wú)論是租金還是房?jì)r(jià)都是動(dòng)態(tài)變化的。“就以‘老破小’為例，現在租售比相對合理氯夷，但未來(lái)大量城中村的保障房入市將給租金帶來(lái)較大不確定性畏帖。”第二從標的選擇來(lái)看，卻并非租售比越高的房子越值得買(mǎi)恍驴。

　　“房產(chǎn)的價(jià)值構成較為復雜嵌施，因此除了租金回報之外，還要考慮其保值增值的資產(chǎn)屬性⌒坦牵”肖文曉對此解讀道，租售比作為一個(gè)指標，它關(guān)鍵卻不全面，置業(yè)仍然要重點(diǎn)關(guān)注地段資源及產(chǎn)品價(jià)值。